Studio Giulio Sabattini

La registrazione dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili, che siano in cedolare secca o in tassazione "ordinaria", deve essere richiesta entro 30 giorni:

• dalla data di stipula
• o dalla sua decorrenza, se precedente.

Il contratto di locazione o di affitto può essere registrato utilizzando:

• le procedure telematiche, direttamente o incaricando un intermediario abilitato o un delegato alla trasmissione dei dati (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili), 
• recandosi in un qualsiasi ufficio territoriale previo appuntamento. La prenotazione può essere effettuata, 24 ore su 24, telefonicamente al numero 848.800.444 (Tariffa Urbana a Tempo) o via web sul sito www.agenziaentrate.gov.it

Registrazione del contratto presso un ufficio delle Entrate

Per registrare il contratto in ufficio è necessario:

1. consegnare copia del modello F24 Elementi identificativi con cui è stata precedentemente pagata l'imposta di registro oppure, in alternativa, utilizzare il modulo per richiedere l'addebito delle imposte (di registro e di bollo) sul conto corrente bancario o postale;
2. consegnare almeno 2 originali dell'atto o un originale e una copia; su tali atti devono essere applicati, nel caso in cui sia stato richiesto l'addebito dei tributi in conto corrente, i contrassegni telematici per il pagamento dell'imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
3. compilare in duplice copia il modello RLI disponibile sul sito dell'Agenzia.

Tardiva registrazione contratti di locazione: le sanzioni

Per i contratti a regime ordinario è previsto il pagamento dell’imposta di registro, base di calcolo delle sanzioni, mentre la cedolare secca prevede l’imponibile in misura forfettaria del 10% o del 20% e l’esonero dal versamento di imposta di bollo e di registro.

Ciò premesso, come ricordato dalla Circolare n 26/2011 dell'Agenzia, l’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo stabilisce che “… Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”.

L'articolo 69 del TUR prevede che “Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall'articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60 al 120 per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”. 

Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione:

• parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate, 
• ovvero parti contraenti e pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate

Ravvedimento operoso per contratti di locazione in tassazione ordinaria

A seguito della contestazione da parte dell’ufficio, i soggetti tenuti alla registrazione del contratto sono obbligati al versamento dell’imposta di registro dovuta, al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell’imposta, nonché al pagamento degli interessi. 

In caso di tardività nella richiesta di registrazione, trova applicazione l’articolo 13 del decreto legislativo 18 novembre 1997, n. 472, ravvedimento operoso. Leggi anche Ravvedimento operoso 2022: sanzioni e codici tributo per mettersi in regola

Tale disposizione, con una previsione di carattere generale, ha esteso a tutti i tributi compreso quello di registro, l’operatività del ravvedimento operoso che consiste nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i termini originalmente previsti, ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, con una riduzione della sanzione.

Pertanto, nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione sia stata eseguita oltre i termini di registrazione il contribuente che intende beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso ricorrendone le condizioni, è tenuto al versamento dell’imposta, delle sanzioni ridotte oltre che degli interessi. 

La base di calcolo delle sanzioni e interessi è l'imposta di registro non corrisposta.

Ravvedimento operoso per contratti di locazione in cedolare secca

In merito ai contratti di locazione in cedolare secca è opportuno chiarire che, per effetto di tale opzione, il locatore è tenuto al versamento della cedolare secca che sostituisce, tra l’altro, per il periodo di durata dell’opzione, l’imposta di registro dovuta sul canone di locazione.

Analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione nei termini del contratto di locazione, anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell’esercizio dell’opzione per il regime alternativo, il locatore non sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro. 

Tuttavia, le parti contraenti restano comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. 

Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso.

Si riporta un esempio contenuto nella stessa Circolare n 26/2011 delle Entrate 

Esempio di calcolo sanzioni ravvedimento operoso contratto in cedolare secca