Con la Risoluzione n 62 del 30 ottobre le Entrate replicano a quesito sulla tassazione delle plusvalenze degli immobili ceduti e agevolati con il superbonus.
In sintesi viene specificato che non si evita la tassazione se l'immobile proviene da donazione.
Vediamo il caso di specie e la replica ADE.
Immobile soggetto a superbonus: tasssata la plusvalenza anche ricevuto in donazione
L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha chiarito un dubbio cruciale in materia di tassazione immobiliare:
- la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di interventi agevolati con Superbonus, è imponibile.
Con il documento di prassi viene ricordato che il Superbonus 110%, introdotto dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha incentivato lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, con possibilità di detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito.
Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio (art. 1, commi 64-67, L. 213/2023) ha introdotto una nuova forma di plusvalenza imponibile sulla vendita di immobili oggetto di tali interventi.
Nel caso di specie un contribuente ha ricevuto in donazione, nel 2012, un immobile dalla madre (a sua volta subentrata per successione).
Negli anni successivi ha realizzato interventi edilizi agevolati con Superbonus, terminati nel dicembre 2024.
L’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale.
Ora l’istante intende cedere a titolo oneroso l’immobile e chiede se la plusvalenza derivante dalla vendita sia imponibile.
Egli ritiene non dovuta alcuna tassazione, sostenendo che, trattandosi di un bene originariamente ricevuto dalla madre per successione, debba valere l’esclusione prevista dall’art. 67 del TUIR.
Vediamo come replica l'Agenzia
Immobile con superbonus ceduto: chiarimenti ADE per quelli ricevuti per donazione
La Legge di Bilancio 2024 ha inserito nel TUIR (DPR 917/1986) il nuovo articolo 67, comma 1, lett. b-bis) che prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni.
Sono tuttavia escluse dalla tassazione:
- le cessioni di immobili acquisiti per successione;
- gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente.
L’Agenzia ribadisce che la donazione non è equiparabile alla successione: la norma è chiara nell’indicare solo i beni acquisiti per successione come esclusi dalla nuova plusvalenza.Non rileva, nel caso di specie che il donante avesse acquisito l’immobile per successione.
Quindi, l’immobile ricevuto in donazione è soggetto alla nuova imposta, se rivenduto entro dieci anni dalla fine dei lavori, nel caso specifico:
- l’immobile non è stato ereditato, ma donato;
- non è abitazione principale;
- gli interventi si sono conclusi nel 2024;
- la vendita avverrebbe prima del 2034.
La plusvalenza è imponibile, secondo il nuovo art. 67 TUIR, non tutti gli immobili ristrutturati con Superbonus generano plusvalenze tassabili, infatti sono esclusi:
- immobili ereditati (successione);
- immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di familiari per almeno 5 o 10 anni;
- immobili venduti dopo 10 anni dalla fine dei lavori agevolati.
Come si calcola la plusvalenza?
Nella risoluzione viene evidenziato come si calcola la plusvalenza, l'articolo 68 del TUIR, nel testo in vigore a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 1, comma 64, lett. b), nn. 1), 2) e 3), della citata legge di bilancio 2024, prevede che «le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettere b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati».
In sintesi, la plusvalena si calcola come:
Prezzo di vendita
– Costo di acquisto/donazione
+ costi documentati
Per gli immobili ricevuti in donazione, si assume il costo sostenuto dal donante, se i lavori Superbonus:
- sono conclusi da meno di 5 anni, e si è usufruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese non si considerano deducibili;
- sono conclusi da più di 5 anni, è deducibile solo il 50% delle spese.
La Risoluzione n. 62/2025 fornisce un chiarimento decisivo chiarendo che la vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di Superbonus, genera una plusvalenza imponibile se avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.
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