Nuovi chiarimenti sulle formalità da eseguire nei registri immobiliari durante i procedimenti di espropriazione per pubblica utilità.
Con la risoluzione n. 29 del 28 luglio 2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sulle modalità di trascrizione dei decreti di esproprio, precisando quando deve essere effettuata la pubblicità immobiliare e quali documenti devono essere presentati al conservatore.
Le indicazioni riguardano sia la procedura ordinaria sia quella accelerata con occupazione d’urgenza e interessano, in particolare, le autorità esproprianti e i soggetti delegati alla realizzazione di opere infrastrutturali.
Le due modalità ammesse dall’Agenzia
In sintesi, il decreto di esproprio può essere trascritto immediatamente dopo la sua emanazione, indicando la condizione sospensiva e procedendo successivamente all’annotazione del verbale di immissione in possesso.
In alternativa, è possibile attendere l’esecuzione del provvedimento ed effettuare un’unica trascrizione, allegando il verbale di immissione o utilizzando un decreto che ne riporti la data.
In entrambe le ipotesi, non è richiesta la produzione delle relate di notificazione. Il conservatore deve verificare soltanto i titoli e i documenti espressamente indicati dalla disciplina in materia di espropriazione.
Perché è importante la trascrizione del decreto di esproprio
Il decreto di esproprio determina l’acquisto della proprietà a titolo originario da parte del beneficiario dell’espropriazione. Per questo motivo, la sua trascrizione non svolge la tradizionale funzione di rendere l’acquisto opponibile ai terzi.
Si tratta, invece, di una forma di pubblicità-notizia, necessaria per rendere conoscibile l’esistenza del procedimento ablativo.
La formalità conserva comunque un ruolo centrale: dopo la trascrizione, gli eventuali diritti vantati sul bene espropriato possono essere fatti valere soltanto sull’indennità di espropriazione e non più sull’immobile.
Trascrizione “senza indugio”: il dubbio operativo
L’articolo 23 del Dpr 327/2001, il Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità, stabilisce che il decreto deve essere trascritto “senza indugio” nei registri immobiliari.
Il dubbio riguardava il momento esatto in cui effettuare l’adempimento: subito dopo l’emanazione del decreto oppure soltanto dopo la sua notificazione agli interessati e la successiva immissione in possesso del beneficiario.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, entrambe le modalità sono ammesse.
L’autorità espropriante può quindi scegliere tra una procedura con due formalità distinte oppure una trascrizione unica, effettuata dopo l’esecuzione del decreto.
Prima e seconda soluzione: trascrizione immediata e successiva annotazione
La prima possibilità consiste nel trascrivere il decreto subito dopo la sua emanazione, anche se non è ancora avvenuta l’immissione in possesso.
In questo caso, la pubblicità immobiliare si sviluppa in due fasi.
Nella nota di trascrizione deve essere indicato che l’efficacia del trasferimento è sottoposta alla condizione sospensiva prevista dall’articolo 23 del Testo unico.
Il passaggio della proprietà, infatti, si completa soltanto con la notificazione e l’esecuzione del decreto.
Dopo l’immissione in possesso, l’autorità espropriante deve richiedere una seconda formalità: l’annotazione del verbale che documenta l’avvenuta esecuzione del provvedimento.
Il verbale di immissione in possesso rappresenta quindi il titolo necessario per rendere pubblica la definitiva efficacia dell’espropriazione.
Non servono le relate di notificazione
Uno dei chiarimenti più rilevanti della Risoluzione n 29/2026 riguarda i documenti da presentare al conservatore.
Secondo l’Agenzia, per effettuare la trascrizione e la successiva annotazione non è necessario depositare le relate di notificazione del decreto né altra documentazione diretta a dimostrare che il provvedimento sia stato comunicato ai soggetti interessati.
Il Testo unico non prevede infatti la produzione di tali atti come condizione per l’esecuzione delle formalità immobiliari.
Il controllo del conservatore deve quindi limitarsi alla documentazione espressamente richiesta dalla normativa, senza estendersi alla verifica di adempimenti ulteriori.
Seconda soluzione: un’unica trascrizione dopo l’immissione in possesso
In alternativa, l’autorità espropriante può attendere la completa esecuzione del decreto prima di richiederne la trascrizione.
In questa ipotesi viene eseguita un’unica formalità.
Il titolo da presentare rimane il decreto di esproprio, al quale deve essere allegato il verbale di immissione in possesso. È possibile anche utilizzare un decreto sul quale sia stata annotata la data dell’avvenuta immissione.
Poiché la condizione sospensiva si è già verificata, non è necessario indicarla nella nota di trascrizione.
Anche in questo caso non devono essere prodotte le relate di notificazione del provvedimento.
Cosa succede nell’occupazione d’urgenza
La risoluzione affronta anche la procedura accelerata disciplinata dall’articolo 22-bis del Testo unico.
In questa situazione, l’amministrazione può ottenere anticipatamente il possesso del bene attraverso un decreto di occupazione d’urgenza, nel quale vengono indicati gli immobili interessati, i proprietari e l’indennità provvisoria.
Il decreto di occupazione, tuttavia, non trasferisce la proprietà e non modifica i diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, non costituisce un titolo idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari.
L’unico provvedimento trascrivibile resta il successivo decreto definitivo di esproprio.
Quest’ultimo dovrà riportare gli estremi del decreto di occupazione anticipata e specificare se e quando l’immissione in possesso sia stata eseguita.
Non è quindi necessario presentare separatamente il decreto di occupazione d’urgenza né ulteriore documentazione sull’esecuzione, purché le relative informazioni siano contenute nel decreto di esproprio.
FAQ – Trascrizione del decreto di esproprio
Quando deve essere trascritto il decreto di esproprio?
Il decreto può essere trascritto subito dopo la sua emanazione oppure dopo la notificazione e l’immissione in possesso. L’Agenzia delle Entrate considera ammesse entrambe le modalità.
Cosa succede se il decreto viene trascritto prima dell’immissione in possesso?
Nella nota di trascrizione deve essere indicata la condizione sospensiva prevista dall’articolo 23 del Dpr 327/2001. Dopo l’immissione in possesso sarà necessario annotare il relativo verbale nei registri immobiliari.
È possibile effettuare una sola formalità?
Sì. L’autorità espropriante può attendere l’esecuzione del decreto e richiedere un’unica trascrizione, allegando il verbale di immissione in possesso oppure presentando il decreto con l’annotazione della data in cui l’immissione è avvenuta.
Le relate di notificazione devono essere presentate al conservatore?
No. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la normativa non richiede la produzione delle relate di notificazione né di altri documenti diretti a dimostrare l’avvenuta notifica del decreto.
Qual è il documento necessario per attestare l’immissione in possesso?
Il documento previsto dalla normativa è il verbale di immissione in possesso. Questo può essere utilizzato per la successiva annotazione oppure allegato alla richiesta di trascrizione unica.
Il decreto di occupazione d’urgenza deve essere trascritto?
No. Il decreto di occupazione d’urgenza non trasferisce la proprietà e non produce effetti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali immobiliari. Per questo non costituisce titolo per la trascrizione.
Qual è il titolo da trascrivere nella procedura accelerata?
L’unico titolo idoneo è il successivo decreto definitivo di esproprio, che deve riportare gli estremi del decreto di occupazione d’urgenza e indicare lo stato della sua esecuzione.
La trascrizione rende l’esproprio opponibile ai terzi?
La trascrizione ha funzione di pubblicità-notizia. La proprietà viene acquistata a titolo originario per effetto del potere espropriativo, ma la formalità rende conoscibile la procedura e consente di riferire eventuali diritti sull’indennità di espropriazione.
Quali controlli deve effettuare il conservatore?
Il conservatore deve verificare esclusivamente la presenza dei titoli e dei documenti espressamente richiesti dalla legge, senza pretendere adempimenti ulteriori non previsti dal Testo unico sulle espropriazioni.
