Con Risposta n 130/2026 le Entrate replicano a richieste di chiarimenti su un atto di donazione tramite il quale la donante costituisce il diritto di usufrutto in capo al donatario.
La donazione dell’usufrutto di un fondo agricolo non consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la costituzione del cosiddetto “compendio unico”.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate, chiamata a pronunciarsi sul caso di una proprietaria intenzionata a donare al figlio il diritto di usufrutto su un fondo rustico con fabbricati pertinenziali.
Il figlio, imprenditore agricolo professionale regolarmente iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale, avrebbe continuato a condurre direttamente il terreno per almeno dieci anni. Il fondo, inoltre, presentava l’estensione necessaria per essere qualificato come compendio unico.
Nonostante la presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi, secondo l’Amministrazione finanziaria l’operazione non rientra nell’ambito applicativo dell’agevolazione.
Compendio unico, niente esenzione fiscale per la donazione dell’usufrutto
La vicenda riguarda una donna, piena proprietaria di un fondo agricolo con fabbricati rurali, già concesso in affitto al figlio mediante un contratto regolarmente registrato.
La proprietaria intendeva donare al figlio l’intero diritto di usufrutto sui beni. Gli immobili presenti sul terreno risultavano asserviti all’attività agricola e destinati a essere utilizzati per una migliore conduzione dell’azienda.
Il beneficiario della donazione si sarebbe impegnato a condurre direttamente il fondo per almeno dieci anni e a costituire un compendio unico indivisibile. Per questo motivo intendeva richiedere l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.
Il dubbio nasceva dal fatto che la normativa sul compendio unico non disciplina espressamente la donazione del diritto di usufrutto.
Come funziona l’agevolazione per il compendio unico
L’articolo 5-bis del decreto legislativo 228/2001 prevede un regime fiscale favorevole per il trasferimento, a qualsiasi titolo, di terreni agricoli a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.
Il beneficiario deve impegnarsi a costituire un compendio unico e a coltivarlo o condurlo per almeno dieci anni dalla data del trasferimento.
Il compendio deve avere un’estensione sufficiente a raggiungere il livello minimo di redditività individuato dalla programmazione regionale per lo sviluppo rurale.
Quando le condizioni sono rispettate, il trasferimento può beneficiare dell’esenzione dalle principali imposte indirette. I terreni, le pertinenze e i fabbricati che compongono il compendio diventano inoltre indivisibili per dieci anni.
Il vincolo deve essere indicato nell’atto notarile e trascritto nei registri immobiliari. Gli atti che determinano il frazionamento del compendio durante tale periodo sono nulli.
In caso di violazione degli obblighi, il contribuente decade dai benefici ed è tenuto a versare le imposte non pagate, gli interessi e una maggiorazione pari al 50% delle imposte dovute.
La differenza tra trasferimento e costituzione dell’usufrutto
Il punto decisivo riguarda il significato del termine “trasferimento”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, sulla base dell’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, il trasferimento si verifica quando la proprietà di un immobile o la titolarità di un diritto reale di godimento passa da un soggetto a un altro.
Diverso è il caso in cui il proprietario costituisca per la prima volta un diritto reale, come l’usufrutto, a favore di un’altra persona.
La costituzione dell’usufrutto non comporta infatti il passaggio di un diritto già esistente. Determina, invece, una limitazione della piena proprietà: il proprietario conserva la nuda proprietà, mentre il beneficiario acquista il diritto di utilizzare il bene e di ricavarne i frutti.
L’Amministrazione richiama anche i più recenti orientamenti relativi alla costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli. Anche in tali ipotesi, la giurisprudenza distingue gli atti traslativi dagli atti meramente costitutivi di diritti reali.
Perché l’esenzione non può essere applicata
Nel caso esaminato, la madre non trasferisce al figlio un diritto di usufrutto del quale sia già titolare. Essendo piena proprietaria del fondo, costituisce il diritto di usufrutto direttamente in capo al figlio e conserva la nuda proprietà.
L’operazione rappresenta quindi una costituzione del diritto di usufrutto e non un trasferimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale già esistente.
Di conseguenza, secondo l’Agenzia delle Entrate, manca uno dei presupposti richiesti dall’articolo 5-bis del decreto legislativo 228/2001.
La donazione descritta non può quindi beneficiare dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo prevista per il compendio unico, anche se il figlio è un imprenditore agricolo professionale, il terreno raggiunge l’estensione necessaria e viene assunto l’impegno alla conduzione decennale.
Il chiarimento conferma così un’interpretazione restrittiva delle norme agevolative: per ottenere il beneficio non è sufficiente che l’operazione favorisca la gestione unitaria dell’azienda agricola. È necessario che l’atto realizzi un vero e proprio trasferimento del terreno o di un diritto reale già esistente.
