Nella Risposta a interpello n 420 del 18 giugno 2021 le Entrate chiariscono che in relazione alla prova dell'asservimento pertinenziale necessario alla applicazione della disciplina del prezzo-valore la Corte di Cassazione ha evidenziato che si deve trattare di una prova rigorosa ossia «Attesa la indisponibilità del rapporto tributario, la prova dell'asservimento pertinenziale … grava sul contribuente (quando ... ne derivi una tassazione attenuata)» e «deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico»; «se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze…, non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l'unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite»
Nel caso di specie, una compravendita riguardante due immobili abitativi e i circostanti terreni agricoli, si potrà fruire della tassazione “prezzo-valore” limitatamente alle abitazioni, mancando per i terreni agricoli il necessario requisito di pertinenzialità, vediamo il perchè.
Il chiarimento riguarda il caso di una compravendita di due immobili abitativi e i circostanti terreni agricoli in cui si chiede se la parte acquirente possa avvalersi per entrambe le vendite della disposizione di cui all'art. 1 comma 497 della Legge 23/12/2005 n.266 (c.d. "prezzo/valore") in modo che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale da liquidare sia costituita, a prescindere dal corrispettivo pattuito, dal valore degli immobili determinato ai sensi dell'art. 52 commi 4 e 5 del T.U. dell'imposta di registro.
Come si evince dalla bozza dell'atto allegato all'istanza:
- la prima compravendita riguarda un immobile residenziale cat. A/4, cl.1, vani 6 ed annessi terreni agricoli di circa 74.920 metri quadrati per un prezzo complessivo pattuito di Euro 70.000,00;
- la seconda compravendita ha ad oggetto una casa di civile abitazione cat. A/3, cl. 1, vani 8 ed annessi terreni agricoli di circa 87.640 metri quadrati per un prezzo complessivo pattuito di Euro 130.000,00.
Nella bozza dell'atto notarile inoltre non risulta essere stato pattuito un corrispettivo distinto per i terreni e per le abitazioni.
Il Notaio istante ha specificato che tutte le particelle di terreno indicate in base al Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, sono interamente ricompresi in zona agricola.
Inoltre, ha chiarito che è intenzione della parte acquirente considerare, in entrambi i casi, il terreno quale pertinenza del fabbrito bene principale e a conferma dell'elemento soggettivo dopo la stipula dell'atto di compravendita, si provvederà a redigere un contratto di comodato a favore di un'Associazione Culturale sportiva dilettantistica che si occupa di attività assistita con gli animali a favore di bambini, disabili, persone con problematiche comportamentali o dipendenze e anziani.
Secondo il Notaio istante, la natura pertinenziale dei terreni, che permettere all'acquirente di avvalersi della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 con riguardo al prezzo complessivo, pattuito per terreni e per le unità abitative, risulterebbe comprovata sia da un punto di vista soggettivo che oggettivo:
- dalla volontà dell'acquirente,
- dalla provenienza da un'unica successione ereditaria dei terreni e degli immobili,
- nonché dalla futura destinazione dei beni.
L'agenzia non è d'accordo e ricorda che la il sistema prezzo-valore si applica “per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico”, cioè dal valore catastale (articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005).
Successivamante, la stessa agenzia ribadisce come la Cassazione ha esposto la rigidità della prova a carico del contribuente nel dimostrare la pertinenzialità ricordando una recente ordinanza la n. 29527 del 24 dicembre 2020, con la quale la Suprema Corte ha confermato l'operato dell'Ufficio che aveva negato la natura pertinenziale di alcuni terreni, con la conseguente inapplicabilità della regola del prezzo valore, tenuto conto che le parti non avevano specificato il prezzo con riferimento ai singoli terreni.
L’Agenzia ricorda che per applicare il meccanismo del prezzo-valore alle pertinenze di un immobile abitativo devono ricorrere ulteriori condizioni come chiarito dalla risoluzione n. 149/2008. In particolare l’atto di compravendita deve evidenziare il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale e, inoltre, la pertinenza deve avere una propria rendita catastale.
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